王健林的烦恼：恒大足球风头劲 IPO排队焦灼

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要说2013年最活跃的地产公司，非万达莫属。

　　在中国的地产版图上，许家印和王健林，常常被相提并论。他们一南一北，同样高调，先后成为福布斯中国富豪榜首富，同样玩转足球隔空较劲。

　　军人出身的王健林，向来以执行力著称。在过去一年里，压在王健林心头的恐怕有两件事。一是IPO上市迟迟未果，二是面对风光无限的恒大足球，万达如何突围。

　　2013年万达集团的资产达到3800亿，收入达1866.4亿，其中，地产收入1262.5亿，第一次跻身房地产行业销售前三甲。值得一提的是，万达是排名前十的地产公司中，唯一的未上市公司。

　　有着敏锐政治嗅觉的王健林，早在10多年前就开始涉入足球领域。但比他小四岁的许家印尽管进入晚，却凭借一个亚冠，抢尽了风头。这着实让3年掏出5亿注资中国足球的王健林感觉到巨大压力。

　　而王健林的反击似乎才刚刚开始，在商业地产业务急速扩张之外，万达的动作不少。

　　2013年，万达在香港成功买壳并成功发债、年尾力推海外收购项目AMC影院纽交所上市，而疯狂的并购还在继续，2013年万达还收购了两家旅行社，以及顶级游艇品牌英国圣汐近92%股权，7亿英镑投资伦敦豪华酒店。

　　这还不够，在与马云打赌之后，万达又放下姿态开始试水O2O电商。而就在刚刚，曾投资过大连万达和足协的王健林又当选了中国足协的新一任顾问。

　　不安心只做地产商的王健林，对万达的未来究竟有怎样的野心？

　　IPO融资压顶：焦灼排队两年

　　“今年要推动2个目标公司上市，这是投资管理中心的重点工作。”

　　2014年1月，在IPO重启的紧锣密鼓中，万达集团的年会也在自家酒店展开，掌门人王健林的这一句话吸引了市场颇多关注。

　　据证监会1月16日最新披露的IPO预备公司申报名单显示，万达集团旗下共有两家子公司在会，分别是处于还在初审中的大连万达商业地产，以及正在落实反馈意见的万达电影院线。这两家公司的在会时间都不短，公开资料显示，商业地产和电影院线申报发行的首次公告时间均为2012年2月1日。而据业内人士透露，商业地产的报会时间比首次公告时间早得多，是在2010年。

　　近几年来，万达集团一路保持着高速扩张，但它的上市之路却走得颇为坎坷。

　　王健林对上市的渴望由来已久。早年，王健林本想通过REITs形式赴香港上市，甚至为此前往美国学习，准备做得充足，但到了临门一脚，却因为政策原因搁浅。

　　2007年，正是国内资本市场蓬勃发展的高峰，王健林又迫不及待地公布了万达在A股的上市计划，并给出了精确的时间表，“2009年上半年力争完成私募工作，引进战略投资者；下半年完成股份制改造和高管期权的分配工作，择机上市。”

　　2009年2月，万达引入建银国际作为基石投资者，启动万达集团的股份制改造。8月份，又引入太平洋同盟、建银国际资产管理和华控汇金3家PE。两轮融资金额超过40亿元，创下当时国内民营公司私募股权融资最高额。

　　虽然王健林能用实际行动证明自己的执行力，但他无法控制证监会的审批流程，以及政府对房地产企业的政策调控。

　　当年万达释放出来的上市意向和决心最后交付给了等待。而PE的投资目标是退出回报。据悉，建银国际在投资万达时曾与万达签署对赌协议，并对万达的上市时间做了限定。建银国际当时的入股是Pre-IPO项目，但至今3年，万达商业地产在会状态还在“初审中”。

　　可想而知，万达对上市的执着背后，除了对资金的需求，也有PE的压力。据最新动态，与万达同时报会的首创置业和富力地产都已撤回申请，目前，大连万达商业地产是在会的唯一的地产公司。

　　而对于万达商业地产的上市进程，业界普遍并不看好。

　　“目前房地产企业的再融资都非常艰难，虽然比之前乐观，但时间点依旧不能确定，更何况是IPO。”一房地产分析师告诉理财周报记者(微信公众号money-week)，“而地产股应该会先放再融资，再放IPO。”

　　另一位华南地产分析师表示，“万科的股价都跌破了每股净资产，国内房地产企业正处在一个被市场严重低估的时段，现在选择A股上市对地产公司来说并不是一个很好的时机。”

　　他表示，万达地产谋求上市的地点应该是在境外，“招商和金地都在向借壳的公司注入资产了。”而在A股之外，万达也一直在马不停蹄地开拓融资渠道。目前，万达集团拥有两个上市平台：一是借壳香港公司的万达商业地产；二是2013年底在纽交所上市的AMC院线。

　　商业地产走钢丝的秘密

　　南万科，北万达。

　　商业地产是万达最核心的支柱产业，也是万达声名鹊起的地方。万达也成为商业地产“黄埔”军校，人员流失一度非常严重。

　　2013年万达集团收入达1866.4亿元，其中，商业地产收入为1456.2亿，也就意味着整个集团的收入中，有近八成是商业地产贡献的。

　　一路走到与中国地产大佬万科平起平坐，万达凶猛地追赶了4年。

　　2009年，万科的全年销售金额为630亿元，位居行业第一，并在次年突破千亿，成为国内第一个问鼎千亿的地产商。而同样是2009年，在中国房地产行业销售业绩20强中，我们还找不到万达的身影。2010年，万达以369亿元销售额冲进榜单前十，彼时，万达销售额是万科的近1/3。

　　2013年，万科以1740.6亿元的销售额居首，万达则以1301亿元销售额紧跟其后，排第三位。值得一提的是，万达是排名前十的房企中，唯一的未上市公司。

　　相较于其他地产公司的销售额，万达1301亿元业绩背后是更大的项目体量。

　　一位房地产业内人士向理财周报记者分析称，“与A股上市房企住宅地产偏多不同，作为国内最大的商业地产公司，万达持有大量物业，其每年销售额主要由销售回款和物业租金组成。而每年租金的价格为该物业楼价的3%-8%。”

　　据王健林披露，“万达2013年施工面积5179万平方米，万达一家企业的施工面积接近整个欧洲施工面积的总和。”

　　而这与万达商业地产的模式息息相关。

　　万达广场是万达商业地产的核心产品。在万达广场的选址上，万达一般会与政府合作，选择刚起步发展的三四线城市，或一二线城市的旧城区或开发区，以低价拿地，并结合城市自身的发展来带动商区的发展。

　　万达的全产业链模式使其掌握了更多的商业资源，在招商方面，万达采取战略联盟的方式，这样可使万达的自持物业在前期保证满铺开业经营。同时给周边的住宅和外围商业街营造便利的销售条件。

　　由于战略联盟会导致在租金回报率偏低，住宅和商业街的销售额反过来在前期可以补给自持物业的经营。自持物业作为不动产，又可以抵押给银行，以获得更多的贷款投入到下一个项目的建设。

　　市场对万达的这种商业模式称之为“以售养租”或“现金流滚资产”。上述业内人士向理财周报记者分析称，“万达的这种模式在早期曾受到过业内的质疑，一旦某个项目出现问题，资金链就会有断裂的危险。”

　　而高周转带来的急速扩张，有利亦有弊。好处是让万达快速做大，挤进国内地产前三把交椅，而危险的则是这种高速发展将万达裹挟进去，“停不下来”。

　　他分析称，“现在走万达这种商业模式的地产公司也很多，万达已经从一对一地跟政府谈协议，变成了需要跟别的地产公司竞争，成本压力也越来越大。”这也是万达不断收购有现金流的经营体的因素之一。

　　王健林也表示，“房地产无法产生长期、持续、稳定的现金流。”

　　转型如何玩文化产业

　　深谙商业地产模式风险的王健林，试图从文化产业找转型。

　　万达电影院线上市，不会像其商业地产上市那样预期悲观。“由于申报的时间比较早，以前的财务报表太旧，现在正在补充最新的财务报表。”万达电影院线保荐机构中银国际内部人士告诉理财周报记者(微信公众号money-week)。

　　上述华南地产分析师也表示，“相较于地产，院线属于政策大力扶持的文化产业，上市的可能性更大。”

　　据王健林2014年最新的内部讲话，万达院线2013年收入41亿元。截至目前，万达院线全国共有142家店，2013年新增影院28家；屏幕总数1247块，2013年新增屏幕267块。

　　而根据艺恩咨询数据，2013年，中国内地票房报收217亿元，其中，万达院线以31亿元票房位于城市院线首位。

　　“到2020年，万达房地产收入占集团总收入比例将降到50%以下。”王健林对万达的转型策划已久。在王健林看来，房地产业的发展期只有40-50年，当一个国家的城市化率达到80%以上，房地产业就会大幅萎缩。王健林选择的方向是文化旅游产业，他的未雨绸缪始于2004年。

　　2003年，王健林想将影院引入万达商业综合体，于是跟上影集团谈合作，希望万达广场开到哪儿，上影的屏幕就放到哪儿。那个时候，国内电影产业还未像如今这么火爆，谈判当然不顺利。

　　王健林于是亲自操刀，成立了万达电影院线公司。从2004年哈尔滨万达电影城开业，至今近10年时间，而王健林凭借自己做地产的魄力，将万达电影院线做到了全国第一。

　　但他对电影院线的野心远非如此。

　　2012年，万达以26亿美元收购全球排名第二的美国AMC影院公司。根据王健林披露，万达2012年并购AMC，当年便扭亏为盈，创造利润5000万美元。2013年12月，AMC在美国纽交所上市。

　　除了通过海外并购增强实力，获得更多的影片制作和发行资源，万达在影院的布局上也呈现全产业链模式。其在青岛投资的东方影都影视产业园，总投资300亿元，据称是目前全球最大的影视产业项目。而王健林也表示，该项目是“集团2017年前持续几年的一号工程”。而王健林也表示，“今后万达就是双轮驱动，商业地产和文化旅游两手抓。”

　　可见，王健林对旗下文化产业集团的发展寄予了厚望。纳入文化集团的业务非常多，包括电影院线、连锁量贩KTV、主题公园、影视产业园、影视制作公司、传媒以及旅游城。

　　为了配合全产业链的布局，2013年10月，万达集团还并购了两家旅行社。其中，收购湖北新航线国旅，万达占70%股份；另又全资收购了北京环行五洲旅行社。

　　上述华南地产分析师告诉理财周报记者(微信公众号money-week)，“中国房地产业的黄金(1263.60, -6.40, -0.50%)十年已经过去，开发商转型是大势所趋，虽然万达从地产板块延伸出许多业务，大方向依旧是从商业地产向文化产业转型。”